(+) Bundesfinanzministerium: Soll der Bund im Wohnungsbau mitmischen?

Seit gut sieben Wochen halten ein paar Sätze von Bundesfinanzminister Lars Klingbeil (SPD) nicht nur Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) und diverse Baupolitiker auf Trab, sondern die gesamte Baubranche. In seiner Rede bei der Bertelsmann-Stiftung Ende März sagte Klingbeil: Die Mietkosten in vielen deutschen Städten seien explodiert, es brauche mehr Wohnraum. „Ich will deswegen, dass auch der Bund zukünftig Wohnungen in großem Stil bauen kann.“ Sein Vorschlag: die Gründung einer staatlichen Wohnungsbaugesellschaft.

Das wirft Fragen auf: Wird der Bund zur Baufirma? Woher kommt das Geld für die neuen Wohnungen? Warum braucht es eine weitere Wohnungsbaugesellschaft, wenn es doch bereits die der Länder und Kommunen sowie die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) gibt?

Inzwischen ist klar: Der Bund will nicht selbst bauen, vielmehr soll er dank seiner guten Bonität günstige Kredite zur Verfügung stellen. An der Bundesbaugesellschaft sollen der Bund und private Investoren beteiligt sein. Sie soll Projekte entwickeln und ausschreiben. Liefern sollen die Wohnungen die beauftragten Baufirmen. Es soll auch keine neue Behörde entstehen, stattdessen schwebt Klingbeil eine „schlanke Organisationsstruktur“ vor. Gebaut werden soll vorrangig seriell, also mit Fertigbauteilen, quasi nach dem Lego-Prinzip. Ziel ist es, die reinen Baukosten auf unter 3000 Euro pro Quadratmeter zu senken. So stand es Anfang April in einem Papier aus Klingbeils Ministerium.

Was das in der Praxis bedeuten könnte, hat nun das Dezernat Zukunft, eine SPD-nahe Denkfabrik, ausgerechnet. Dort hat man sich vor allem mit der Frage beschäftigt, wie sich Mietpreise im Neubau entwickeln könnten, wenn der Bund für niedrige Finanzierungskosten sorgt. Sara Schulte und Max Krahé, die Autoren der Untersuchung, die der Süddeutschen Zeitung vorliegt, gehen davon aus, dass sich die Finanzierungskosten unter anderem dadurch senken ließen, weil sich die Bundeswohnungsbaugesellschaft mutmaßlich mit einer geringen Eigenkapitalrendite begnügen würde, eher auf dem Niveau der sozial orientierten Wohnwirtschaft. Jedenfalls haben die beiden Autoren auf Basis dieser Annahme ihre Berechnungen angestellt.

Hinzu kommt der Effekt, auf den man sowohl im Finanz- als auch im Bauministerium setzt: Weil Deutschland als äußerst sicherer Schuldner gilt, ließe sich über Garantien des Bundes deutlich günstiger Fremdkapital beschaffen. Auch das, so die Autoren, senke die Finanzierungskosten. Insgesamt ließen sie sich gegenüber dem frei finanzierten Neubau um gut 1,5 Prozentpunkte drücken, haben Schulte und Krahé errechnet. Verglichen mit dem frei finanzierten Wohnungsbau, wo die Autoren von Neubau-Mieten von circa 25 Euro pro Quadratmeter ausgehen, ergebe sich daraus bei einer kostendeckenden Nettokaltmiete ein Einsparpotenzial von 7,50 Euro pro Quadratmeter. In Kombination mit den Einsparungen, die sich den Autoren zufolge durch serielles Bauen und niedrigere Standards erzielen ließen, sei es gar möglich, die Mietkosten um „etwa 12,30 Euro pro Quadratmeter“ zu senken, teilt Sara Schulte mit.

„Gerade unter Betrachtung der Finanzierungskosten ist der Vorschlag einer Bundeswohnungsbaugesellschaft also vielversprechend“, schlussfolgern die Autoren. Es blieben aber offene Fragen: Woher soll zum Beispiel das Eigenkapital des Bundes kommen? Das müsse im Haushalt gefunden werden.

Zuvor steht der Gründung einer Bundesbaugesellschaft aber der deutsche Föderalismus im Weg. Denn das Wohnungswesen ist Sache der Länder. Es müsste also das Grundgesetz geändert oder ein Weg gefunden werden, wie es ohne diese Änderung geht. Fest steht jedenfalls, dass die Gründung mühselige Verhandlungen mit sich bringt. Schließlich ist für eine Grundgesetzänderung eine Zweidrittelmehrheit in Bundestag und Bundesrat nötig – und damit neben der Unterstützung der Union auch die der Linken, der Grünen und der Länder.

Die Probleme fangen schon in der Koalition an. Bei der Union hält sich die Euphorie über das Projekt Bundesbaugesellschaft in Grenzen. Michael Kießling, Sprecher für Bauen und Wohnen der CSU im Bundestag, fordert gar, das Vorhaben einzustampfen. Eine Bundesbaugesellschaft stünde „vor den gleichen Herausforderungen wie alle anderen Bauwilligen“, sagt Kießling. Die sieht er hauptsächlich in den hohen Baukosten, verursacht etwa durch hohe Anforderungen, die an das Bauen gestellt würden, die Finanzierung sowie lange Planungs- und Genehmigungsverfahren. „Eine Bundeswohnungsbaugesellschaft kann keines der genannten Probleme lösen“, sagt Kießling. Er plädiert daher dafür, die Diskussion über die Gesellschaft zu beenden.

Sein Unionskollege Lars Rohwer (CDU), ebenfalls Mitglied im Bauausschuss des Bundestages, lehnt das Projekt nicht grundsätzlich ab. „Über eine reine Finanzierungsagentur darf man reden“, sagt er. Rohwer formuliert allerdings Bedingungen: Es dürfe nicht nur um Mietwohnungen gehen, sondern auch um günstige Eigenheime. Auch sei die Frage, wie man das Ganze in ländlichen Gegenden anwenden könne. Ein reines Instrument für den urbanen Raum sei jedenfalls „zu kurz gedacht.“ Außerdem dürfe sich die Bundeswohnungsbaugesellschaft nicht nur auf den Neubau konzentrieren, sondern auch auf die „Sanierung von Wohngebäuden und den Umbau“, sagt der CDU-Politiker.

Nicht gerade einfacher wird die Sache durch den Unvereinbarkeitsbeschluss seiner Partei, mit dem sie „Koalitionen und ähnliche Formen der Zusammenarbeit“ mit der AfD und der Linken ablehnt. Zumal die Linke darauf pocht, dass es bei der geplanten Gesellschaft eben nicht nur um die Finanzierung von Projekten geht. „Eine Bundeswohnungsbaugesellschaft muss schon selber bauen dürfen“, sagt Parteichefin Ines Schwerdtner. Das müsse auch mit dem nötigen Investitionskapital unterlegt sein. Ihre Partei werde jedenfalls darauf drängen, „dass es nicht nur ein neuer Weg ist, Bundesgrundstücke und Steuergelder an private Investoren zu verpulvern“, sagt Schwerdtner.

Bei den Grünen ist man zwar offen dafür, bezahlbare Wohnungen zu bauen, allerdings skeptisch gegenüber der Bundesbaugesellschaft. Die Zustimmung ihrer Partei gebe es „sicherlich nicht für eine neue Behörde, die in Konkurrenz mit bestehenden Strukturen wie der Bima oder den kommunalen Wohnungsunternehmen tritt oder Wohnungsbau ohne soziale Leitplanken fördert“, sagt Hanna Steinmüller, Obfrau ihrer Fraktion im Bauausschuss.

Eher gemischte Gefühle hat Klingbeils Vorstoß auch in der Baubranche ausgelöst. Da ist zum einen Ex-Vonovia-Chef Rolf Buch, der auf der Plattform Linkedin hervorhebt, welche Vorteile der Staat dabei habe, die Finanzierungskosten zu senken. Deutlich skeptischer ist dagegen Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer beim Hauptverband der Deutschen Bauindustrie. Seine größte Befürchtung ist, dass der Bund alle weiteren Vorhaben beim Wohnungsbau zugunsten einer Bundesbaugesellschaft fallen lässt. „Wenn das passiert, dann kommt der Wohnungsbau in dieser Legislaturperiode nicht mehr in Schwung“, sagt Müller. Er fordert, der Bund müsse die bestehende Finanzierungslandschaft stärken.

Ähnlich sieht das Wolfgang Schubert-Raab, Präsident des Zentralverbandes des Deutschen Baugewerbes. Er vertritt die kleinen und mittleren Betriebe der Baubranche. Die Zeit und das Geld für eine Bundesbaugesellschaft könne man sich sparen, sagt er. „Das ist besser investiert, wenn man damit die bestehenden Akteure unterstützt.“ Der Bund könne etwa die Zinsen für KfW-Kredite drastisch verbilligen und auf ein bis zwei Jahre festschreiben „Dann wird wirklich gebaut“, sagt Schubert-Raab. „Ganz ohne Bundesbaugesellschaft.“

Auf Finanzminister Klingbeil und Bauministerin Hubertz wartet also noch allerhand Überzeugungsarbeit. Aus dem Bauministerium heißt es, derzeit und in den kommenden Wochen und Monaten fänden Gespräche zur Ausgestaltung und Umsetzung statt. Es dürften keine einfachen werden.

Gerade in großen Städten nehmen Eigenbedarfskündigungen zu, für Mieter sind sie oft ein großes Problem. Machtlos sind diese aber nicht.

(+) Bundesfinanzministerium: Soll der Bund im Wohnungsbau mitmischen?

Finanzminister Klingbeil und eine SPD-nahe Denkfabrik sagen, mit einer Bundesbaugesellschaft könne man die Mieten senken. CDU und Baubranche sind eher skeptisch. Und dann steht da noch das Grundgesetz im Weg.