Es ist schon verrückt. Je älter die Menschen in diesem Land sind, über desto mehr Platz verfügen sie. Und weil es im überalterten Deutschland ziemlich viele Menschen jenseits der Fünfzig gibt, wohnen entsprechend viele auf mehr Quadratmetern. Das Problem: Wohn- und Lebensverhältnisse passen dann oft nicht mehr zusammen. Also verkaufen oder vermieten und sich eine passendere Wohnung für den nächsten Lebensabschnitt zulegen? Es geht auch anders. Etwa indem man aus dem Einfamilien- ein kleines Mehrfamilienhaus macht. Für die Eigentümer bietet das den Vorteil, weder von ihrem Haus, dem Garten noch der Nachbarschaft Abschied nehmen zu müssen. Planer und Wohnungsmarktexpertinnen sehen darin beachtliche Flächenreserven, die im Bestand schlummern. Doch wie kann das klappen, und für wen und unter welchen Umständen ist so ein Vorhaben überhaupt interessant? Gerhard Greiner hat damit Erfahrung – als Architekt und Bauherr. Im hessischen Fritzlar ließ er sein Elternhaus zu einem kleinen Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten umbauen. 1974 war die Familie in das neue große Einfamilienhaus gezogen. Damals lebten sie zu sechst auf gut 300 Quadratmetern. Später bewohnten die Eltern das Riesenanwesen nur noch zu zweit, die Mutter dann bis zu ihrem Tod noch zwölf Jahre allein. Schon lange blieb ein Großteil der Fläche ungenutzt. Platz für vier Wohneinheiten Ob in kleinen oder großen Städten – zigtausendmal im Land gibt es diese Situation. Gleichzeitig fehlt es an Wohnraum. Viele sagen, bevor wir im großen Maßstab neu bauen, sollten wir zunächst die vorhandenen Flächen effizienter nutzen, um Ressourcen zu schonen und das Land nicht immer weiter zu versiegeln. Auch Greiner sieht das so. „Es war die Gelegenheit, etwas umzusetzen, was man sonst immer nur postuliert“, sagt der Planer vom Büro HHS Architekten in Kassel. Er musste dafür weder anbauen noch ein weiteres Geschoss auf den Altbau setzen. Um mehr Fläche zu gewinnen, hat er bis dahin ungenutzte Quadratmeter unterm Dach und im Keller, einschließlich des alten Heizölraums, bewohnbar gemacht. Dafür wurde das eher längliche Gebäude – wie bei einem Reihenhaus – in drei Abschnitte geteilt. In denen haben nun zwei familientaugliche, dreigeschossige Maisonettewohnungen und zwei Einzimmerapartments Platz. „Heute leben hier zehn Menschen“, erzählt der Bauherr. Alle Wohnungen sind vermietet – und das nicht als „High-End-Wohnen“, wie Greiner sagt. Das sei ihm wichtig gewesen, genauso, wie möglichst viel Bausubstanz zu erhalten. Jede der vier Einheiten hat einen eigenen Eingang. Das empfiehlt sich, wenn es darum geht, möglichst viel Privatsphäre zu schaffen. Unaufwendiger ist ein gemeinsamer Eingang. Der sorgt nebenbei dafür, dass sich die Bewohner beiläufig treffen. Das bietet sich an, wenn aus dem Familienhaus ein kleines gemeinschaftliches Wohnprojekt werden soll. Dass der Wandel der Familienvilla in Fritzlar so gut – und, man muss hinzufügen, architektonisch so überzeugend – geglückt ist, lag nicht zuletzt daran, dass ein Fachmann gebaut hat. Der Bauherr weist zudem darauf hin, dass das Gebäude selbst beste Voraussetzungen mitbrachte. So war die Größe ein klarer Vorteil. „Opulenz zahlt sich hier aus.“ Manches Einfamilienhaus entpuppt sich als Wundertüte Das Beispiel aus Fritzlar beeindruckt. Aber wie sieht es in all den anderen Fällen aus, in denen Eigentümer darüber nachdenken, aus ihrem Einfamilienhaus mehr zu machen? Das Wichtigste zuerst: Grundsätzlich möglich ist so eine Typveränderung fast immer. Das hat nicht zuletzt das Förderprojekt „Aus Alt mach 2 – oder mehr“ in Bodnegg im Bodenseekreis gezeigt. Von 71 inspizierten Häusern war letztlich nur eines baulich komplett ungeeignet. So eine Verwandlung ist in vielen Fällen zudem weit weniger kompliziert, als sie klingen mag. Vom Anbau über das Aufstocken bis zum Abteilen einer Einliegerwohnung sind gleich mehrere Varianten denkbar, damit das Einfamilienhaus über sich hinauswächst. Auch Garagen können durch entsprechende Maßnahmen zu schmucken Wohnräumen werden. Bei näherer Betrachtung entpuppt sich manches Einfamilienhaus sogar als Wundertüte, was verborgenes Flächenreservoir angeht. Womöglich lässt sich wie im Fall Greiner zusätzlicher Wohnraum schaffen, ohne das Haus in die Breite oder Höhe weiterzubauen. Spricht man mit Beraterin Johanna Kliegel von der Wohnraumagentur in Göttingen, wird klar, Standardlösungen gibt es nicht. Aus den Gesprächen weiß sie, wie unterschiedlich die Ausgangssituationen sein können. Baujahr, Substanz, Statik, Gründerzeitvilla, Bungalow aus den Siebzigern, Reihenhaus aus den Achtzigern – die baulichen Voraussetzungen sind wesentlich für die Frage, mit welchem Aufwand es klappen kann, ein Gebäude zu teilen. Das sind die Knackpunkte Die wirklichen Knackpunkte liegen aber eher auf anderen Ebenen. Christa Gnann, die das Förderprojekt in Bodnegg initiiert und die Erfahrungen aus den vielen Anfragen ausgewertet hat, nennt einige Hindernisse, an denen ein solcher Umbau scheitern kann. Hürde Nummer eins sind Baurecht und Satzungen. Zum Beispiel dann, wenn in einem Wohngebiet ausschließlich Einfamilienhäuser zugelassen sind. Die Gemeinde mag grundsätzlich für Nachverdichtung sein, doch der alte Bebauungsplan steht dagegen. Manchmal verkomplizieren baurechtliche Vorgaben die Planung oder treiben die Kosten in die Höhe. Als „echter Killer“ (Gerhard Greiner) erweist sich aber die in vielen Kommunen geltende Stellplatzverordnung. Diese treibt nicht nur Planerinnen und Bauherren in Städten mit extrem angespanntem Wohnungsmarkt wie Frankfurt in die Verzweiflung, sondern hat auch in der Kleinstadt Fritzlar den Umbau bedroht. „Zwei Stellplätze je Wohneinheit – man muss sich vorstellen, was das für eine Flächenverschwendung ist, das ist absolut kontraproduktiv“, sagt Planer Greiner. In Göttingen hat man die Verordnung abgeschafft, doch anderswo gelten noch die Satzungen aus den Siebzigern. Der Architekt hat für sein Objekt schließlich erreicht, dass es nur 1,5 Stellplätze pro Einheit sein mussten. Gibt es keine rechtlichen Hemmnisse, kann es die finanzielle Situation sein, die Interessenten abhält. „Je älter man ist, desto schwieriger wird es, einen Kredit zu bekommen“, gibt Christa Gnann zu bedenken. Zudem steht der finanzielle Aufwand nicht immer im Verhältnis zu den erwarteten Mieteinnahmen. Im Beratungsalltag der Wohnraumagentur in Göttingen taucht immer wieder auch ein anderer Punkt auf, der das Vorhaben infrage stellen kann: das Erbe. Eigentümer, die einen solchen Wandel des Eigenheims erwägen und zugleich planen, die Immobilie – inklusive Mieter – später einmal an die Erben weiterzugeben, sollten das mit den Betroffenen besprechen. Brauche ich alles, was ich habe? Oft hemmt auch die Vorstellung, man brauche den Platz, wenn die erwachsenen Kinder und Enkel zu Besuch kommen. Die Idee, Zimmer freihalten zu müssen, könne aber auch eine Belastung sein, hat Christa Gnann erlebt. Es helfe, sich zu fragen: Habe ich alles, was ich brauche? Und brauche ich alles, was ich habe? Wenn die Familie ein-, zweimal im Jahr zu Besuch kommt, ist womöglich eine gemietete Ferienwohnung die bessere Lösung. Auch im weiteren sozialen Umfeld kann so ein Vorhaben auf Vorbehalte stoßen. Nachbarn in einer reinen Einfamilienhaussiedlung reagieren nicht unbedingt aufgeschlossen. Sie sorgen sich vor mehr Verkehr und Lärm, befürchten unter Umständen, dass mit den Mietern das soziale Gefüge auseinanderfallen könnte. Das hat auch Architekt Greiner erlebt. Im Laufe der Bauphase habe er, auch weil er das Gespräch mit den Nachbarn suchte und einige in der Umgebung noch von früher kannte, Bedenken ausräumen können. „Inzwischen hieß es schon: Hast du nicht auch eine Idee für unser Haus?“, erzählt er. Es brauche mehr solcher Beispiele um Nachahmer zu finden, ist er überzeugt. Für wen das Thema Umbau wirklich interessant ist Planer und Wohnungsmarktexpertinnen führen bei dem Thema oft den Fall der alleinstehenden alten Dame an, die ihr Haus teilen könnte, um ihre eigene Lebenssituation zu verbessern und Wohnraum freizumachen. In der Realität kommt so ein Umbau für Hochbetagte nicht infrage. Nicht von ungefähr hat auch Greiner die Verwandlung erst nach dem Tod seiner Mutter angepackt. In Bodnegg zeigte sich deutlich, für wen das Thema wirklich interessant ist: Wenn die Kinder zwar erwachsen, aber noch nicht endgültig aus dem Haus sind, sehen viele Eltern die nahende Gelegenheit, ihre Wohnsituation zu verändern. Sie suchen eine neue Perspektive. „Die wirklich Alten tun sich das nicht mehr an, das waren alles Leute, die noch im Saft standen“, sagt Christa Gnann im Rückblick. Von den 72 Beratungen hatten zum Zeitpunkt der Auswertung acht Eigentümer umgebaut – mit relativ unaufwendigen Maßnahmen. Neun planten einen Umbau in naher Zukunft und 17 später. Die Hürden seien teils sehr hoch, lautet Gnanns Resümee, die aber vielerorts im Land für die Idee wirbt. Ohne gute Beratung kämen nur die wenigsten auf die Idee, mehr aus ihrem Haus zu machen. „Aber wenn es klappt, ist es ein Gewinn“.