Bei kaum einer Kapitalanlage ist das Steuerrecht so großzügig wie bei vermieteten Immobilien. Nicht nur die Finanzierungskosten und die Instandhaltungsaufwendungen mindern die steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Auch der Wert des Gebäudes kann Jahr für Jahr abgeschrieben werden. Für ältere Wohngebäude sind regelmäßig zwei Prozent des Gebäudewerts abzugsfähig, bei vor 1925 errichteten Gebäuden 2,5 Prozent; für nach 2022 fertiggestellte Gebäude gelten drei Prozent. Der Boden dagegen nutzt sich nicht ab und kann daher nicht steuerlich abgeschrieben werden. Deshalb ist schon beim Kauf entscheidend, welcher Teil des Kaufpreises auf das Gebäude und welcher auf den Grund und Boden entfällt. Die unter Anlegern verbreitete Faustformel von etwa 80 Prozent Gebäude und 20 Prozent Boden ist dabei keine gesetzliche Regel. Das Bundesfinanzministerium hat ein Hilfsmittel bereitgestellt, mit dem die Aufteilung des Kaufpreises vorgenommen werden kann. Abgesehen vom Baujahr und von grundlegenden Modernisierungen, die über ein fiktives Baujahr einfließen können, spielt der konkrete Gebäudezustand dabei grundsätzlich keine gesonderte Rolle. Baumängel, Bauschäden und erheblicher Instandhaltungsstau bleiben regelmäßig außer Betracht, sodass implizit ein für das jeweilige Baujahr durchschnittlicher Zustand unterstellt wird. Hier beginnen die Schwierigkeiten. Das Einkommensteuergesetz (Paragraph 7 Absatz 4 Satz 2) erlaubt es Eigentümern, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes nachzuweisen. Wer etwa statt einer steuerlich unterstellten Nutzungsdauer von 50 Jahren nur noch 20 Jahre nachweist, darf nicht zwei, sondern fünf Prozent jährlich abschreiben. Je größer der Gebäudeanteil, desto größer die Abschreibungsbasis Der Bundesfinanzhof hat die Möglichkeiten hierfür in mehreren Urteilen erheblich erweitert. Ein bestimmtes Bausubstanzgutachten ist nicht vorgeschrieben; grundsätzlich ist jede sachverständige Methode zulässig, die die tatsächliche Nutzungsdauer hinreichend zuverlässig erkennen lässt. Auch Verfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung können herangezogen werden. Ein bloßer schematischer Verweis auf deren Tabellen genügt allerdings nicht. Das ist für sich genommen vernünftig. Wenn ein Gebäude tatsächlich schneller verschleißt, sollte das Steuerrecht diesen Wertverzehr abbilden. Schwierig wird es jedoch, wenn dieselbe Immobilie steuerlich nacheinander nach zwei verschiedenen wirtschaftlichen Logiken bewertet wird. Beim Erwerb ist es für den Anleger vorteilhaft, einen möglichst großen Teil des Kaufpreises dem Gebäude zuzuschreiben: je größer der Gebäudeanteil, desto größer die Abschreibungsbasis. Wenige Jahre später kann es wiederum vorteilhaft sein, geltend zu machen, ebendieses Gebäude sei wirtschaftlich schon stark verbraucht und nur noch kurze Zeit nutzbar. So sinkt die Einkommensteuer durch die Restnutzungsdauer Beides kann nicht ohne Weiteres gleichzeitig wahr sein. Ein Gebäude, dessen wirtschaftliche Restnutzungsdauer schon beim Erwerb außergewöhnlich gering war, hat auch einen geringeren Gebäudewert. Ein größerer Teil des Kaufpreises entfällt dann auf den Boden – und dieser ist nicht abschreibbar. Wer für die Kaufpreisaufteilung von einem werthaltigen Gebäude ausgeht, für die Abschreibungsdauer aber von einem wirtschaftlich weitgehend verbrauchten kombiniert im Extremfall das Beste aus zwei Welten. Wie groß der Anreiz ist, zeigt eine einfache Rechnung. Bei einem Kaufpreis von einer Million Euro und einem Gebäudeanteil von 80 Prozent beträgt die normale AfA bei zwei Prozent 16.000 Euro im Jahr. Wird eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren anerkannt, steigt sie auf 40.000 Euro. Das sind jährlich 24.000 Euro zusätzliche Werbungskosten. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent sinkt die Einkommensteuer dadurch um gut 10.000 Euro – Jahr für Jahr. Dass diese Gestaltung längst kein exotischer Einzelfall mehr ist, lässt sich zumindest qualitativ belegen. Schon 2022 stellte die Bundesregierung eine „deutliche Zunahme“ entsprechender Anträge fest und warnte vor „unkontrollierten Steuermindereinnahmen“. Der Bundesrat schrieb 2024 sogar, in der Besteuerungspraxis sei der Ausnahmefall teilweise „zur Regel geworden“ und verwies ausdrücklich auf einfache Internetgutachten. Belastbare amtliche Fallzahlen fehlen allerdings. Einzelne kommerzielle Anbieter werben inzwischen mit mehr als 1500 Restnutzungsdauergutachten im Jahr. Solche Unternehmensangaben ersetzen keine amtliche Statistik, zeigen aber, dass ein eigener Markt für diese Form der Steueroptimierung entstanden ist. Noch bemerkenswerter ist, dass auch der fiskalische Schaden nicht seriös beziffert werden kann. Im Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2022 begründete die Bundesregierung die geplante Abschaffung der Sonderregel ausdrücklich mit der Vermeidung „unkontrollierter Steuermindereinnahmen“. Einen gesonderten Betrag für diese Mindereinnahmen wies sie in ihrem Finanztableau jedoch nicht aus. Ein Teil des Effekts ist zudem lediglich eine Verschiebung von Steuerzahlungen in die Zukunft. Bei privaten Vermietern kann daraus allerdings ein endgültiger Vorteil werden, etwa wenn die Immobilie nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkauft wird. Eine Reform müsste nicht das legitime Instrument der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer abschaffen. Sie müsste lediglich einen selbstverständlichen ökonomischen Grundsatz ins Steuerrecht übertragen: Ein und dieselbe Immobilie darf für zwei steuerliche Rechengrößen nicht mit widersprüchlichen Annahmen bewertet werden. War die kurze Restnutzungsdauer schon beim Kauf vorhanden, muss sie auch bei der damaligen Aufteilung des Kaufpreises berücksichtigt werden. Ist sie dagegen erst später durch außergewöhnliche Schäden oder neue wirtschaftliche Entwicklungen entstanden, bleibt die ursprüngliche Kaufpreisaufteilung unberührt. Eine solche Regel würde echte Wertverluste weiterhin berücksichtigen, aber verhindern, dass aus zwei für sich genommen plausiblen steuerlichen Wahlrechten ein doppelter Abschreibungsvorteil konstruiert wird. Der Autor des Gastbeitrags ist Forschungsdirektor am Institut für Weltwirtschaft und Professor für Volkswirtschaftslehre in Kiel.