Als im Jahr 2022 mit der Zinswende der Immobilienmarktzyklus endete, begannen sich die Herausforderungen auf der Refinanzierungsseite abzuzeichnen: In der Niedrigzinsphase hatten Immobilieninvestoren in erheblichem Umfang günstige Kredite aufgenommen, die nun sukzessive auslaufen. Die Unternehmen bekommen nun nur noch Darlehen zu wesentlich schlechteren Konditionen bei gleichzeitig niedrigeren Kapitalwerten. In diesem Jahr erreicht das Refinanzierungsvolumen für den institutionellen Immobilienmarkt gemäß den Prognosen der HIH Invest seinen Höhepunkt und beträgt in Deutschland mehr als 40 Milliarden Euro. Die Verteilung auf die Immobilien-Nutzungsarten ist im Wesentlichen auf ihre Bedeutung im vorherigen Immobilienmarktzyklus zurückzuführen. Büroimmobilien waren der umsatzstärkste Sektor am Transaktionsmarkt und vereinen daher auch das größte Finanzierungsvolumen auf sich, das nun sukzessive ausläuft. Mit einer Beleihung von 50 Prozent und gesunkenen Immobilienwerten ergibt sich eine Refinanzierungslücke von 6,3 Milliarden Euro – allein im Jahr 2026. Refinanzierungsvolumen erreicht Höhepunkt Durch den Irankrieg hat sich die Lage verschärft, und die Zinsen sind um bis zu 50 Basispunkte gestiegen. Der dadurch bedingte Anstieg der Finanzierungskosten senkt somit die laufenden Erträge aus der Immobilie. Des Weiteren dürften die Anstiege der Kapitalmarktrenditen bei den Kreditgebern zu einer erneuten Überprüfung der Immobilienwerte führen. Dies kann zur Folge haben, dass das ursprünglich zur Verfügung gestellte Kreditvolumen bei der Prolongation geringer ausfällt und alternative Finanzierungsformen, weiteres Eigenkapital oder zusätzliche Sicherheiten verlangt werden. Hiervon sind vor allem ältere Objekte in peripheren Lagen betroffen. Bei der überwiegenden Mehrheit der Prolongationen ist keine Refinanzierungslücke zu erwarten. Im Unterschied zur Finanzmarktkrise besteht keine Kreditklemme. Banken finanzieren weiter qualitativ hochwertige Objekte in zentralen Lagen mit einem moderaten Beleihungsauslauf zu stabilen Margen. Meist verlängern sie auslaufende Kredite vollumfänglich zu neuen Konditionen. Neben dem Irankrieg werden jedoch auch die global steigende Verschuldung, eine expansive Fiskalpolitik auf der Welt, der demographische Wandel sowie steigende Ausgaben für Infrastruktur und Verteidigung strukturell für erhöhte Finanzierungskosten sorgen. Die korrigierten Konjunkturprognosen lassen auch erwarten, dass die Vermietungsmärkte abseits der Bestlagen herausfordernd bleiben. An den Investmentmärkten wird die Objektnachfrage begrenzt bleiben. In diesem Umfeld werden Projektentwickler weiterhin unter Finanzierungsdruck stehen. Notleidende Kredite zeigen sich in Bankbilanzen Seit der Zinswende sind auch die Insolvenzen im Immobiliengeschäft gestiegen. Es ist zu erwarten, dass sich diese Entwicklung in diesem Jahr fortsetzen wird. Das liegt neben steigenden Finanzierungskosten an der geopolitischen und gesamtwirtschaftlichen Situation sowie branchen- und unternehmensspezifischen Faktoren. Banken und alternative Kapitalgeber werden daher bei der Kreditvergabe noch genauer hinschauen. Es zeigt sich schon jetzt, dass die Zahl notleidender oder zumindest gestörter Kredite in vielen Bankbilanzen steigt. Die anstehenden Finanzierungsausläufe kommen allerdings wenig überraschend. Auch die erhöhten Marktzinsniveaus sind seit Längerem bekannt. Es bietet sich für Kreditgeber und Kreditnehmer daher an, frühzeitig Gespräche über eine Anschlussfinanzierung aufzunehmen. Dies ermöglicht eine vorausschauende Planung, um frühzeitig Liquiditäts- und Kapitalpuffer aufzubauen, weitere Sicherheiten vorweisen zu können und nach alternativen Finanzierungsformen zu suchen. In der Regel werden dann Finanzierungslösungen gefunden. Am Markt zeigen sich aber auch zahlreiche Fälle, in denen eine erfolgreiche Refinanzierung nicht gelingt und Akteure unter Verkaufsdruck geraten. Wenn eine Finanzierung in Schieflage gerät, ist die Bandbreite an Lösungsansätzen sehr groß und hängt stark von der jeweiligen Konstellation ab. So ist bei einigen Insolvenzen von Unternehmen und Objektgesellschaften zu beobachten, dass die ursprünglich fremdkapitalfinanzierenden Investoren das Objekt in ihren Bestand übernehmen. Bei Projektentwicklungen mit Finanzierungsengpässen übernehmen vermehrt die finanzierenden Banken das Projekt. Für die Fortführung, für die Vermietung und Verwaltung beauftragen Kreditgeber oft einen externen Dritten, da sie vielfach intern die Kapazitäten und das Fachwissen nicht haben. Das Management von Refinanzierungen und deren Auswirkungen wird im laufenden Jahr eines der wichtigsten Themen in den Bestandsportfolien von Immobilieninvestoren sein. Auch ohne eine weitere Eskalation der Situation im Nahen Osten sind Zinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank an den Kapitalmärkten eingepreist und spiegeln sich in der Zinsstrukturkurve schon wider. Für Investoren werden sich durch die auftretenden Refinanzierungslücken verstärkt attraktive Kaufopportunitäten am Markt ergeben. Gleichzeitig dürften Kreditgeber für notleidende Kredite verstärkt Unterstützung von Immobilienverwaltern suchen, um das Management bestehender Gebäude und die Fortführung von Projektentwicklungen sicherzustellen. Der Autor des Gastbeitrags leitet die Immobilienmarktanalyse und den Strategiebereich des Unternehmens HIH Invest Real Estate. Er ist Professor für Finanzwirtschaft und Immobilienökonomie an der Steinbeis Hochschule und im Vorstand der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung.