Eine Eigenbedarfskündigung kann auch innerhalb der eigenen Familie jahrelang ausgeschlossen sein, wenn ein Mietshaus in Wohnungseigentum aufgeteilt und anschließend übertragen wird. So hatte eine Münchner Familie ihr Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum aufgeteilt und übertrug die Einheiten auf eine zu diesem Zwecke gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Gesellschafter waren nur die Eheleute und die beiden erwachsenen Kinder. Als die Tochter für ihre Ausbildung die vermietete Wohnung nutzen wollte, kündigte die Gesellschaft dem Mieter wegen Eigenbedarfs. Der Mieter weigerte sich auszuziehen. Der Bundesgerichtshof erkannte an, dass die Tochter die Wohnung selbst nutzen wollte, erklärte die Kündigung aber dennoch für unwirksam. Grund ist die gesetzliche Kündigungssperre nach Paragraph 577a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB): Diese schützt Mieter, wenn Wohnraum in Wohnungseigentum umgewandelt und dann veräußert wird. Hierunter fällt auch die Einbringung von vermietetem Wohnraum in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Der Erwerber darf dann für drei Jahre nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie München gilt das sogar bis zu zehn Jahre. Das Gesetz sieht für Familiengesellschaften Ausnahmen vor. Diese gelten aber nur, wenn ein Haus als Ganzes übertragen wird, nicht bei vorheriger Aufteilung in Wohnungseigentum. Der Bundesgerichtshof lehnte eine Ausdehnung der Ausnahme ab. Der Gesetzgeber habe bewusst zwischen ungeteilten Gebäuden und Wohnungseigentum unterschieden. Wer Mieterschutzregelungen übersieht, kann Eigenbedarf trotz familiärer Nähe lange nicht durchsetzen. Für die Münchner Familie bedeutet dies, dass sie erst nach Ablauf der zehnjährigen Kündigungssperre eine abermalige Eigenbedarfskündigung aussprechen kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Januar 2026, Aktenzeichen: VIII ZR 247/24). Fiona Ruby ist Rechtsanwältin der Kanzlei Bethge in Hannover.